Управление инвестициями в недвижимость на основе паевых инвестиционных фондов

10.10.2019
от

Management of real estate investments based on mutual investment funds

Т.С. Вагапов, студент 3 курса магистратуры кафедры экономической теории и менеджмента ФГБОУ ВО ГУЗ

Vagapov T.S.,  3 nd year master’s student of the Department of economic theory and management of FGBOU VO GUZ

Аннотация: Перспективным средством привлечения финансовых ресурсов от частных инвесторов на финансовый рынок являются коллективные инвестиции. Организации коллективных инвестиций могут привлекать вместе с крупными инвесторами население, превращая свои сбережения в инвестиции.

Несмотря на значительный рост паевых инвестиционных фондов на внутреннем финансовом рынке, эта форма коллективных инвестиций находится в стадии становления. Важность и сложность задаваемых вопросов, а также необходимость их теоретического понимания и практической реализации определили актуальность и значение темы диссертационного исследования.

Annotation: Promising attraction of financial resources from private investors. Collective investment populations can attract investment.

Despite the significant growth of mutual investment funds in the domestic financial market, this form of collective investment is in its infancy. The importance and complexity of the questions asked, as well as the need for their theoretical understanding and practical implementation, determined the relevance and importance of the topic of dissertation research.

Ключевые слова: Паевый инвестиционный фонд, инвестиции, недвижимость.

Key words: Mutual investment fund, investments, real estate.

Цель и предмет статьи:

Цель: совершенствовать теоретические положения по управлению активами паевых инвестиционных фондов, разрабатывать предложения по повышению эффективности взаимных фондов в управлении имуществом и разработать инвестиционные сценарии.

Предмет: Паевые инвестиционные фонды, управляющие компании, которые регулируют формирование, организацию и управление недвижимостью.

Понятие термина паевые инвестиционные фонды:

— Паевые инвестиционные фонды — форма коллективного инвестирования, при которой средства, инвестированные розничными инвесторами, накапливаются под наблюдением профессионального управляющего для их последующего инвестирования в единый фонд с целью получения (увеличения) прибыли. Таким образом, в схеме коллективного инвестирования средства мелких инвесторов создают «денежный фонд», который затем инвестируется в ценные бумаги, недвижимость или другие активы. На объединенные деньги большого количества акционеров управляющая компания покупает различные ценные бумаги.

— Паевой инвестиционный фонд — это не юридическое лицо, а отдельный инвестиционный портфель, состоящий из множества различных ценных бумаг: акций, облигаций и т. Д., Дополненный другими активами. ПИФы организованы как инвестиционные компании, в которых инвесторы могут покупать акции (доли). Таким образом, паевые инвестиционные фонды дают инвесторам возможность косвенно держать акции и облигации.

— Большим преимуществом взаимных фондов является принцип разделения, управления и сохранения активов. Это означает, что управляющая компания не может распоряжаться средствами акционеров неконтролируемым и произвольным образом. Активы паевого фонда хранятся в специальной организации: депозитарии, которая должна дать свое согласие на любую сделку с активами паевого фонда или акционерами.

Классификация ПИФов по возможности покупки/продажи паев:

Открытые фонды

  • Инвестор имеет возможность приобрести паи или предъявить паи к выкупу управляющей компании ежедневно.
  • Высокая ликвидность.

Интервальные фонды

  • Инвестор имеет возможность приобрести акции или предъявить акции к выкупу управляющей компании только в определенные сроки, но не реже 1 раза в год.
  • Средняя ликвидность.

Интервальные фонды

  • Создан на длительный срок.
  • Паи выкупаются при ликвидации фонда
  • Низкая ликвидность

В 2018 году объем капитальных вложений в России составил 15 966 ​​804 млн руб. Подводя итоги импульса, капитальные вложения в регионе увеличились на 9,2% в 2018 году по сравнению с предыдущим периодом 2017 года.

Из анализа таблиц можно сделать вывод, что среди регионов Московская область занимает 30 место по объему инвестиций в основной капитал на душу населения в 2017 году. К 2017 году анализируемый показатель увеличился на 7,8%; В 2016 году наблюдается снижение на 1,7%.

Оценка эффективности инвестирования в недвижимость на основе ПИФов.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость на основе паевых инвестиционных фондов заключается в реализации следующего алгоритма:

  • Выбор целевого сегмента и стратегический анализ рынка коммерческой недвижимости;
  • Сбор данных о привлекательности инвестиций в целевой сегмент;
  • Разработка сценарного проекта для инвестирования в выбранный недвижимый объект;
  • Оценка эффективности инвестиций в каждом сценарии.

Выводы и предложения:

  • Во-первых, инвестиционный процесс в секторе недвижимости имеет значительный фактор для различных учреждений, поскольку он выступает в качестве особого актива, занимающего определенное место в инвестиционном портфеле, поскольку фундаментальный показатель инвестиций, такой как доходность недвижимости, компенсируется доходность по обычным финансовым инструментам и ценным бумагам.
  • Во-вторых, в отличие от других финансовых инструментов, объекты недвижимости имеют сильную физическую форму, высокую степень защиты от инфляционных процессов в экономике государства и способность использовать активы для различных целей.
  • В-третьих, отношения между участниками инвестирования в недвижимость имеют сложную и сложную структуру, основанную на большом количестве нормативных документов, регулирующих функционирование инвестиционных фондов как привлекательной формы инвестирования в недвижимость. Поэтому коллективные взаимодействия контролируются государственными органами, в том числе под надзором Банка России и его финансовых отделов.

Были также разработаны и предложены методологические положения по управлению инвестициями на основе взаимных фондов, основанные на использовании методов качественного и количественного анализа (сценарный подход).

В работе рассмотрена эффективность инвестиционного проекта для выбранного недвижимого объекта в рамках 3 сценариев: эксплуатация помещений, масштабная реконструкция и сочетание предложенных сценариев.

Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенная инвестиционная стратегия управления инвестиционными фондами может использоваться любым банком, управляющей компанией, страховыми агентами в своей деятельности при расчете показателей для программ инвестиционного страхования (они могут учитывать стратегию)

Эта инвестиционная модель полезна для тех организаций, которые имеют портфельные инвестиции.

Резюмируя все вышесказанное, мы можем сказать, что цели, поставленные в начале испытания, считаются достигнутыми.

 

Список используемых источников:

  1. Об инвестиционных фондах [Электронный ресурс]: федер. закон от 29.11.2001 г. №156-ФЗ (ред. от 31.12.2017 г.). – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34237/ (Дата обращения: 20.02.2019).
  2. О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) [Электронный ресурс]: федер. закон от 10.07.2002 г. №86-ФЗ (ред. от 27.12.2018 г.). – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37570/ (Дата обращения: 20.02.2019).
  3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (ред. от 01.07.2018 г.). – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (Дата обращения 17.07.2018)
  4. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 04.06.2018 г.). – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (Дата обращения: 07.07.2018)

List of sources used:

  1. About investment funds [Electronic resource]: federal. Law of November 29, 2001 No. 156-FZ (as amended on December 31, 2017). — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34237/ (Date of access: 02.20.2019).
  2. About the Central Bank of the Russian Federation (Bank of Russia) [Electronic resource]: federal. Law of July 10, 2002 No. 86-FZ (as amended on December 27, 2018). — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37570/ (Date of access: 02.20.2019).
  3. About participation in shared construction of apartment buildings and other real estate objects [Electronic resource]: fed. Law of December 30, 2004 No. 214-FZ (as amended on July 1, 2018). — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (Date of access 07.17.2018)
  4. The Housing Code of the Russian Federation [Electronic resource]: dated December 29, 2004 No. 188-FZ (as amended on June 4, 2018). — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (Date of access: 07/07/2018)