Совершенствование налогообложения недвижимого имущества на современном этапе

Improvement of real estate taxation at present stage

Федосеева М.И.,магистрант 4 курса

Германович А.Г.,к.э.н.,доцент

(ФГБОУ ВО ГУЗ)

Fedoseeva M.I., 4 rd year undergraduate

Germanovich A.G., Ph.D., associate professor

(ФГБОУ ВО ГУЗ)

Аннотация. В статье рассматриваются направления развития и  исторический опыт совершенствования налогообложения недвижимости в России. На этапе империи, Витте С.Ю. в  проведении реформы использовал опыт  школы классической экономической теории. На современном этапе возникли проблемы налогообложения недвижимости, а также налогообложения жилой  недвижимости.

Annotation. The article deals with the directions of development and historicue the experience of improving real estate taxation in Russia. At the stage of the Empire, Witte S. Y. the reform used the experience of the school of classical economic theory. At the present stage, there are problems with the taxation of residential real estate.

Ключевые слова. Налог на недвижимость, земельный налог, налог на недвижимость предприятий и физических лиц, налоговая нагрузка.

Keywords. Real estate tax, land tax, real estate tax of enterprises and individuals, tax burden

 

К одному из важных налогов в системе налогооблажения  России   относится налог на недвижимость. По своей сущности этот налог является региональным и по закону разделяется на  три самостоятельных налога — налог на имущество предприятий, налог на имущество физических лиц и земельный налог. Эти виды налогов существенно отличаются объектами налогообложения,  налоговыми базами, субъектами, ставками и налоговыми ставками.

Сергей Юльевич Витте в рамках своих обязанностей,  министра финансов проанализировал  систему действующих налогов того периода. В своем анализе он достаточное внимание и время уделил  налогу на имущество, который  в то время назывался  поземельным налогом и был тесно связан с реформой крестьянской общины. При этом Сергей Юльевич уделял большое внимание    роли земельного кадастра для правильного расчета налоговых ставок. Земельный кадастр позволял определять величину доходности земли и  на  этой основе  устанавливать налоговую ставку. Рациональный расчет доходности   позволял обеспечивать бюджет страны постоянными налоговыми поступлениями и создавал  надлежащие условия для жизни крестьян.

Налог на недвижимость в настоящее время находится в поле зрения в связи с совершенствованием системы налогооблажения.  Реформирование налоговой системы, прежде всего, направлено на то, чтобы налоги на имущество физических лиц, юридических лиц и налог на землю объединить общим консолидированным налогом на недвижимость, при этом, налогооблагаемая база – рыночная стоимость объекта.

Налог на недвижимость является главным звеном для поступления денежных средств в местные бюджеты, так как объекты недвижимости являются долговечными, их не затрагивает циклическое колебание экономики.

Главные преимущества налогообложения недвижимости:

—  налог является прогрессивным, так как обладатели объектов недвижимости имеют большие финансовые возможности;

— налог на недвижимость предоставляет возможность привлечь к обложению доходы, которые в силу различных причин выходят из рамок подоходного налогообложения;

—  информация, которая содержится в кадастре недвижимости, имеет свойство накапливаться, это влечет за собой открытость о стоимости недвижимости         и ведет к значительному снижению спекулятивных сделок с недвижимостью.

В данное время не существует  налога на недвижимость, который в своей  совокупности охватывал бы два неразделимых понятия: налог на недвижимость и налог на землю. Налогообложение земельных участков выделено в отдельный сервитут, а налогообложение зданий и сооружений в отдельное звено, которое регулируется законами о налоге на имущество физических и юридически лиц.

Региональное налогообложение недвижимости обременено рядом проблем:

— неравное  распределение налогового обременения;

— рынок недвижимости и земли недостаточно развит;

— отсутствие системы учета зданий и сооружений;

— налогообложение отстает от рыночной стоимости недвижимости;

— жесткое регулирование налоговых ставок и налоговой базы.

Одной из главных проблем регионального налогообложения недвижимости является отсутствие точной оценки. До недавнего времени  стоимость недвижимости определялась по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ). Как правило, оценка БТИ значительно ниже рыночной стоимости. В то время как  правильная оценка рыночной стоимости имеет первостепенное значение [1].

Налоговые органы каждый год выявляют сотни зданий, незарегистрированных в БТИ, но прошедших техническую инвентаризацию.  Следует отметить, что инвентаризация выполняет важную роль, в частности, выявляет фактическое наличие имущества и неучтенные объекты в целях налогообложения, сопоставляет данные о фактическом наличии с данными бухгалтерского учета. Все вышесказанное еще раз указывает на отсутствие единой системы учета и оценки имущества, и разрозненность организаций и органов, участвующих в оценке имущества. Поэтому необходимо законодательно установить на федеральном уровне модель оценки недвижимости.

Если обратиться к зарубежному опыту, то имущества имеет разные формы, в частности, налог на собственность и налог на недвижимость, которые включают или не включают налог на землю (Австрия, Швейцария). Зачастую данные налоги направлены на то, чтобы вывести из-под налогообложения части имущества в установленном размере, а также предполагают обязательную дифференциацию ставок (США). В некоторых странах, например, в Германии, в составе промыслового налога облагается и скорректированная стоимость имущества, которая участвует в производстве. Однако, несмотря на некоторые различия в налогообложении имущества, во всех странах эти налоги являются региональными.

Существует три метода определения рыночной стоимости:

— сравнения продаж – объект недвижимости оценивается на основании сравнения с объектами, которые были проданы;

— затратный метод – оценка объекта недвижимости равна стоимости земельного участка, с обязательным учетом затрат на возведение сооружения, минус износ объекта недвижимости.

— доходный метод – для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, определяется стоимость недвижимого имущества.

Обозначив проблемы регионального налогообложения, необходимо предложить мероприятия, в результате которых произойдет пополнение бюджета:

— вместо налога на имущество физических лиц и земельного участка ввести единый налог на недвижимость. Важным моментом является то, что оценка недвижимости будет происходить согласно рыночной стоимости и зачисление данного налога по нормативу 100% в доход регионального бюджета.

Реформирование регионального налогообложения имущества физических лиц необходимо для формирования денежных доходов муниципальных образований. Налог на недвижимость физических лиц может обеспечить реализацию доходного потенциала недвижимости и стать стабильным источником доходов местных бюджетов только при условии, что в его введении будут заинтересованы соответствующие органы [2].

В то же время необходимо расширить перечень  региональных налогов за счет перевода государственных налогов в категорию региональных. Такая система практикуется в странах с развитой экономикой. В России с нестабильной экономикой можно на законодательном уровне закрепить процент отчислений от налога на доходы граждан в бюджеты органов местного самоуправления.

Необходимо так же предоставить право местной власти самостоятельно определять, из числа установленных законом, перечень местных налогов и сборов, которые будут более эффективны на определенной территории, и отказываться от тех, которые не имеют соответствующей базы налогообложения. Реализация такого права позволит органам местного самоуправления при формировании бюджетов преодолеть отрыв от реальной налоговой базы муниципального образования и создаст механизм финансового воздействия на эффективное социально-экономическое развитие территории, значительно повысит ее экономическую самостоятельность.

Также органы местного самоуправления должны иметь реальные полномочиями по определению и изменению кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости. Без их предложений, без согласования с муниципалитетами, утверждение кадастровой стоимости земельных участков органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации недопустимо.

Данные полномочия позволят обеспечить органам местного самоуправления более эффективно формировать местные бюджеты [3].

Для современной России эффект от введения налога на недвижимость может проявиться в уменьшении ажиотажного спроса и снижении спекулятивных цен на жилье,  покупка которого долгое время была выгоднейшим видом бизнеса. В связи с этим при реформировании имущественного налогообложения необходима взвешенная и хорошо продуманная политика.

В настоящее время основные элементы налогообложения по налогу на недвижимость определены и ведется работа по установлению размеров налоговых вычетов для определения налоговой базы при исчислении данного налога. Для этого внедряются методы массовой оценки недвижимости для квартир и земельных участков.

Правительство РФ определило задачи по массовой оценки квартир и земельных участков по кадастровой стоимости для упорядочения процесса оценки  и повышения справедливости  налогооблажения квартир и земельных участков для жителей страны.  Проведение массовой оценки по кадастровой стоимости  поручено организовать ГБУ (Государственным Бюджетным Учреждениям) по единой методологии.

Кадастровая стоимость  объекта недвижимости проводится  на основе  и в порядке, в соответствии с Федеральным законом  от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Методические указаниями о государственной кадастровой оценки изложены в Федеральном законе. В этом законе дано определение кадастровой стоимости  квартир и земли. При этом предполагается равные значения кадастровой и рыночной стоимости квартир и земли.

Вместе с тем статистическая  информация для массовой оценки квартир и земли  должна учитывать большое количество  ценообразующих факторов в отношении к х ценам. Все  это позволит возможность использовать для целей массовой оценки земли и квартир методы множественной регрессии как основной инструмент  массовой оценки недвижимости. Важно отметить, что для массовой оценки осмотр недвижимости не требуется. Соответственно массовая оценка может иметь имеет большую погрешность. Имеются и другие недостатки, которые необходимо устранять.

Список использованной литературы:

1. Корытин А. Налог на рыночную стоимость недвижимости: постановка задачи// А. Корытин. – Издательство «Юрайт». – 2019. – 56с.
2. Косов М. Региональные и местные налоги. Учебное пособие // М. Косов. – Издательство «Юнити-Дана». – 2018. – 228с.
3. Фролова О.А. Методика определения налоговых доходов местных бюджетов как фактор региональной конкурентоспособности // О.А. Фролова. – Издательство «Синергия». – 2017. – 120с.

References:

1. Korytin A. Tax on the market value of real estate: problem statement / / A. Korytin. – Publishing House «Yurait». – 2019. – 56с.
2. Kosov M. Regional and local taxes. Tutorial // M. Kosov. – Publishing House «Unity-Dana». – 2018. – 228с.
3. Frolova O. A. Methods of determining tax revenues of local budgets as a factor of regional competitiveness. — Publishing House «Synergy». – 2017. – 120s.