ОЦЕНКА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ ВО ВЬЕТНАМЕ

10.10.2019
от

EVALUATION OF REAL ESTATE VALUATION METHODS IN LAND MANAGEMENT IN VIETNAM

Ле Минь Лонг, магистр, ФГБОУ ВО ГУЗ

Научный руководитель: Нилиповский В.И., к.э.н., профессор кафедры экономической теории и менеджмента, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва, Россия

 Le Minh Long  (Vietnam) and Vasily Nilipovskiy (Russia)

Аннотация: 

В рыночной экономике люди воспринимают земельные участки и дома как собственность, называемую недвижимостью. Оценка земли и недвижимости была областью исследования для многих стран мира, включая развитые и развивающиеся страны, на протяжении десятилетий. В таких странах, как США, Швеция, Великобритания, Франция, Австралия, Малайзия, Сингапур, Таиланд и Китай, оценка земли и недвижимости стала важным сектором экономики. Результаты исследований цен на землю, принципы и методы оценки земли и недвижимости широко применялись в оценочной деятельности, способствуя заключению гражданских сделок на рынке недвижимости. Такие продукты, как покупка, продажа, передача, лизинг, наследование и залог недвижимости во многих странах мира, являются распространенным видом услуг в рыночной экономике, находящейся под контролем государства. Благодаря хорошей системе ценообразования на недвижимость страны могут определять стоимость национальных активов. Кроме того, благодаря этой деятельности государство укрепляет свою власть, обеспечивая достаточные и стабильные поступления в государственный бюджет в виде налогов и сборов, которыми владеют владельцы земли и недвижимости. Другие должны платить в соответствии с законом. В настоящее время цены на землю во Вьетнаме также очень заинтересованы в том, чтобы государство служило государственному управлению земельными ресурсами и т.д . В статье будут анализироваться и уточняться вопросы недвижимости, методы оценки, преимущества и недостатки, предлагая тем самым решения и рекомендации в области реального оценка недвижимости во Вьетнаме.

Summary:

In a market economy, people perceive land parcels and houses as a property called real estate. Valuing land and real estate has been a research area for many countries in the world, including developed and developing countries, for decades. In countries like the US, Sweden, UK, France, Australia, Malaysia, Singapore, Thailand, and China, land and real estate valuation has become an important sector of the economy. Research results on land prices, principles and methods of land and real estate valuation have been widely applied in valuation activities, facilitating civil transactions in the real estate market. Products such as buying, selling, transferring, leasing, inheriting and mortgaging real estate in many countries around the world are both a common type of service in a market economy under state control. Thanks to a good system of real estate pricing, countries can determine the value of national assets. In addition, through this activity the state strengthens its power by ensuring sufficient and stable revenues to the state budget in the form of taxes and fees that the land and real estate owners own. Other must pay in accordance with the law. Currently, land prices in Vietnam are also very interested in the State to serve the state management of land, etc. The article will analyze and clarify real estate issues, valuation methods, advantages and disadvantages, thereby offering solutions and recommendations in the field of real estate valuation in Vietnam.

 Ключевые слова: Недвижимость, цены, цены на землю, рыночные цены, прайс-листы на землю

Key words:  Real estate, price, land price, market price, land price list

Введение:

Оценка — Это вид профессиональной деятельности, которая является одновременно экономической, технической и социальной. Операция ценообразования, существования и развития связана с формированием, существованием и развитием рынка. Оценка активов является формой прикладного экономического анализа. Ценообразование определяется некоторыми авторами следующим образом:

Оценка — Это оценка стоимости конкретных прав собственности в денежной форме для определенной цели (проф. В. Силрук — Университет Портсмута — Великобритания).

Оценка представляет собой науку об оценке стоимости для конкретной цели конкретного актива в данный момент времени с учетом всех характеристик имущества, а также с учетом всех основных экономических факторов рынка, включая выбранные типы инвестиций (проф. Лим Лан Юань — факультет строительства и недвижимости — Национальный университет Сингапура).

Недвижимость или недвижимость — Это юридический термин (в некоторых странах, таких как Великобритания, Канада, Австралия, США и Багама), который включает в себя земельный и постоянный аффиксы. с землей. Вещи, которые считаются постоянно прикрепленными, такие как здания, гаражи, архитектура выше или нефть, шахты минералов ниже этой земли. Временные дома не считаются недвижимостью.

Оценка недвижимости является формой прикладного экономического анализа. Оценка недвижимости на самом деле является оценкой земли и собственности, прикрепленной к земле (если таковая имеется).

Объекты и методы исследования

Тема: Оценка недвижимости во Вьетнаме

Методы исследования:

Этот метод сбора вторичных данных — Это метод, с помощью которого пользователи данных должны собирать данные и информацию, публикуемые для исследовательских целей, следующим образом: Исследование и сбор экономических и социальных условий, данные о предоставлении сертификатов землепользования.

Используя методы агрегирования и анализа данных и данных, мы проводим статистику, отбираем и систематизируем данные, затем проводим анализ, на основе которого вы можете комментировать и оценивать внутренне. Необходимое содержание исследования.

Методы сравнения: На основе имеющихся данных мы сравниваем данные за многие годы, чтобы сделать выводы, оценить и найти причину этих изменений.

Метод экспертов: Консультации и опыт работы кадастрового персонала, экспертов и руководителей департамента природных ресурсов и экологии на всех уровнях.

Метод консультаций с гражданами: Это метод непосредственного опроса домохозяйств в исследуемой области с целью выявления фактических недостатков, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости, и нахождения разумных решений для внесения вклада. Частично для повышения объективности при оценке недвижимости во Вьетнаме.

Результаты и обсуждение

  1. Процесс оценки недвижимости:

Недвижимость является недвижимым активом. Поэтому при проведении оценки недвижимости необходимо следить за процессом оценки имущества, а процесс оценки имущества включает в себя 06 шагов:

Шаг 1. Общая идентификация активов, подлежащих оценке, и рыночной или нерыночной оценки в качестве основы для оценки.

Шаг 2. Планирование оценки.

Шаг 3. Проведите полевые исследования, соберите информацию.

Шаг 4. Анализ информации.

Шаг 5. Определение стоимости активов для оценки.

Шаг 6. Составьте отчет о результатах оценки, сертификаты оценки и отправьте клиентам и заинтересованным сторонам.

Подробный процесс ценообразования:

Получение ценовой документации.

Получать запросы на оценку цен:

— Принимающий персонал должен проверить юридические документы об оценке имущества (копия). В случае неполных юридических документов, персонал примет запрос. Дополняющий поставщик: если заявка недействительна в соответствии с действующим законодательством, она отказывается оценивать цену;

— Записать в регистрационную книгу, четко указать время и дату получения досье, дату назначения на оценку, дату возвращения досье;

Назначить оценочный персонал:

— Руководители (или сотрудники, назначенные руководителем) назначают записи квалифицированным сотрудникам, участвующим в оценке цен на активы;

Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

— Общая идентификация активов, подлежащих оценке цен и рыночной или нерыночной оценки, в качестве основы для оценки.

— Составление плана оценки.

— Полевые исследования, сбор информации:

— Анализ информации:

— Определение стоимости активов, подлежащих оценке цен:

— Составление протокола оценки цен и отчета о результатах оценки:

Утверждение результатов оценки цен:

Возвращает результаты оценки цен:

Центр оценки цен должен передать результаты оценки цен единице, запросившей оценку, в течение 7 дней после получения результата оценки цены. Передача должна указывать дату и время передачи;

Единица, получившая результат оценки цены, должна записаться в книге мониторинга.

Ведите учет оценки цен:

Оценщик цен передает комплект документов оцененных активов персоналу хранилища, чтобы сотрудники архивов могли хранить необходимую информацию, связанную с процессом оценки цен.

  1. Популярные методы оценки во Вьетнаме

Существует много разных методов оценки во Вьетнаме и по всему миру, но в настоящее время во Вьетнаме существует 6 наиболее часто используемых методов оценки:

  1. Метод сравнения / прямое сравнение: метод определения цены путем проведения анализа фактических цен, которые были успешно проданы или куплены, проданы на рынке аналогичной недвижимости. (о типе земельного участка, земельного участка, земельного участка, городского типа, типа улицы, местоположения, типа недвижимости) для сравнения и определения цены недвижимости (земельный участок, тип земли, дома …) необходимо ценообразование.

Формула расчета: не существует фиксированной формулы, она опирается только на рыночные операции и анализ продажных цен и разницы активов для соответствующей корректировки.

Преимущества: Простой, легкий в применении, признанный, потому что он основан на рыночных ценах.

Минусы: требуется информация о сделанных исторических данных.

Очень трудно найти торгуемый на рынке актив, который точно совпадает с оцениваемым активом.

  1. Метод дохода (также называемый инвестиционным методом):

Метод оценки рыночной цены имущества, основанный на доходе, который собственность принесет или может принести в будущем. Стоимость недвижимости оценивается путем капитализации предполагаемой будущей прибыли с точки зрения приведенной стоимости.

Рецепт: приведенная стоимость активов = чистый доход / коэффициент капитализации

* Годовой чистый доход = Годовой оборот — Расходы, понесенные каждый год

* Коэффициент капитализации: Норма ожидаемой доходности за год от общей стоимости активов (на основе стоимости аналогичных активов, обращающихся на рынке).

Преимущества: Простой, легкий в использовании.

Минусы: Определить правильную ставку капитализации сложно, потому что это зависит от субъективной воли каждого человека.

с. Излишний метод:

Метод оценки, при котором рыночная стоимость активов, подлежащих оценке цен, определяется на основе существующей стоимости капитала, принимая оценочную стоимость разработки. Предположение об активах (общий доход) за вычетом всех расходов, понесенных при создании этого развития.

Формула расчета: Vtd = Vpt-Cpt

Vtd: Остаточная стоимость, это стоимость земельного участка, рассчитанная по методу прибавки

Vpt: Стоимость разработки

Cpt: Затраты на разработку

Преимущества: Применяются для расчета стоимости капитала сайтов разработки, где другие методы могут быть недооценены ниже значения этой позиции.

Минусы: Все оценки себестоимости и цены продажи могут отличаться в зависимости от условий рынка.

Знания, навыки и опыт необходимы для оценки всех различных предметов.

Этот метод не учитывает временную стоимость денег, предполагая, что все денежные потоки происходят одновременно, что нереально.

  1. Метод вычета: Mетод определения цены земельного участка с недвижимостью, прикрепленной к земле, путем исключения стоимости активов, прикрепленных к земле, из общей стоимости недвижимости. (Применяется для определения цен на земельные участки с объектами недвижимости, прикрепленными к земельным участкам в случае, если данных о рыночных ценах на аналогичные пустые земельные участки недостаточно для применения метода прямого сравнения, в то время как можно получить данные о рыночных ценах на земельные участки с воспроизводимые присоединения, прикрепленные к земле, аналогичной земельным участкам, подлежащим определению.

формула:

Приведенная стоимость активов, прикрепленных к земле сопоставимой недвижимости = Стоимость нового строительства на момент оценки земли Значение износа

Преимущества: простота в использовании.

Минусы: Все оценки себестоимости и цены продажи могут отличаться в зависимости от условий рынка.

Знания, навыки и опыт необходимы для оценки всех различных предметов.

е. Метод затрат: Метод оценки, основанный на затратах, который создает актив, аналогичный активу, который должен оцениваться для определения рыночной цены оцениваемого актива (стоимость — это необходимая сумма. Потраченная на покупку, производство, изготовление или создание активов).

Рецепт: Стоимость активов = Ориентировочная стоимость земельного участка + Стоимость восстановления или восстановительная стоимость строительных работ на земле — Накопленная амортизация строительных работ.

Преимущества: Относится к свойствам, которые не имеют оснований для сравнения на рынке из-за использования для определенной цели.

 Дефект: Стоимость не всегда равна стоимости; Общая рыночная стоимость не обязательно является стоимостью каждого компонента вместе взятых.

Износ субъективен.

Оценщики цен должны быть опытными.

  1. Метод коэффициента корректировки цены на землю: Метод определения цены на землю с использованием коэффициента корректировки цены на землю (x) с ценой на землю в прайс-листе, выпущенном Народным комитетом провинции или города непосредственно при центральном правительстве. (Называется провинциальный народный комитет)

Выводы

В индустриальную эпоху модернизация роли земли становится все более важной, увеличивая цены на землю. Поэтому мы должны точно оценить цены на землю. Хотя оценка земли Вьетнама родилась поздно, она отличается от других стран мира. Но Вьетнам также должен изучить и сравнить работы по оценке земли во Вьетнаме и других странах, чтобы дать наиболее разумный и точный метод оценки. Цены на землю во Вьетнаме ориентируются правительством под надзором и контролем государства. Отдельные организации, желающие участвовать в ценообразовании на землю, должны пройти государственную правовую систему. Кроме того, оценка земли по-прежнему имеет некоторые негативные аспекты, и в правовой системе есть пробелы, которые не были заполнены. Исследование и изучение систем и методов оценки земли в других странах важно для улучшения оценки земли во Вьетнаме. В настоящее время оценка земель во Вьетнаме проводится для решения следующих задач: исчисление налога на землепользование, подоходного налога от передачи права землепользования; расчет земли и арендной платы за землю при передаче или аренде земли без проведения аукциона по правам землепользования или проведения торгов по проектам, связанным с землепользованием; расчет стоимости прав землепользования при передаче земли с взиманием платы за использование земли, регистрационного сбора и компенсации, когда государство восстанавливает землю; исчисление компенсации лицам, совершившим нарушения земельного законодательства, причинившие ущерб государству. Ожидается, что в ближайшем будущем деятельность по оценке земельных участков во Вьетнаме будет быстро расти и развиваться, чтобы лучше обслуживать управление земельными ресурсами.

Литература

  1. Национальное собрание (2003). Земельное право 2003. Национальный политический издатель — 2003. Ханой.
  2. Национальное собрание (2013 г.). Земельное право 2013. Национальный политический издательский дом — 2013, Ханой
  3. Указ 45/2014 / NĐ-CP о порядке взимания сборов за пользование землей
  4. Циркуляр 36/2014 / TT-BTNMT Министерство природных ресурсов и экологии. Детализация методов определения цены земли; составление и корректировка прайс-листа земли; специальная оценка земли и консультации для определения цен на землю.

Literate

  1. National Assembly (2003). Land Law 2003. National Political Publisher — 2003. Hanoi.
  2. National Assembly (2013). Land Law 2013. National Political Publishing House — 2013, Hanoi
  3. Decree 45/2014/NĐ-CP regulations on land use levy collection
  4. Circular 36/2014 / TT-BTNMT Ministry of Natural Resources and Environment. Detailing the methods of land price; building and adjusting land price list; special land valuation and consultancy for determining land prices.