Совершенствование управления недвижимостью на муниципальном уровне с применением инструментов экологической сертификации

Improvement of real estate management at the municipal level with the use of environmental certification tools

 

Николаенко Екатерина Сергеевна

Nikolaenko Ekaterina Sergeevna

esnikolaenko@yandex.ru, 89250654466

Аннотация

В данной статье описаны самые распространенные системы экологической сертификации зданий, анализируется проблема устойчивого развития в России и выдвинуты предложения по созданию отечественной системы экологической сертификации недвижимости и конкретные предложения по изменениям, направленным на улучшение работы систем существующих.

Annotation

This article describes the most common systems of environmental certification of buildings, analyzes the problem of sustainable development in Russia and put forward proposals for the creation of a domestic system of environmental certification of real estate and specific proposals for changes aimed at improving the performance of existing systems.

Ключевые слова: экология, налог на недвижимость, устойчивое развитие, устойчивое развитие территорий, кадастровая оценка, ставки налогообложения, рейтинговые системы экологической оценки, «зеленые» оценщики.

Keywords: ecology, real estate tax, sustainable development, sustainable development of territories, cadastral valuation, tax rates, rating systems of environmental assessment, «green» appraisers.

Сегодня мы все чаще обращаем внимание на то, что строительство оказывает очень существенное воздействие на экологию и расход невозобновляемых природных ресурсов.

«Зеленое» здание — это не только оптимизация затрат на отопление, освещение и вентиляцию, но и повышение качества жизни, уровня комфорта, сокращение причиняемого окружающей среде вреда, снижение наносимого здоровью людей ущерба.

Современный мир требует изменение всего жизненного цикла здания – от процесса проектирования до его утилизации – с учетом потребностей человека в комфорте и экологически чистой окружающей среде.

Для запуска системы устойчивого развития территорий в муниципалитетах на базе эффективного налогообложения недвижимости необходимо применить систему экологической сертификации.

Основной целью исследования является выработка предложений по применению систем экологической сертификации недвижимости на уровне муниципалитета в рамках запуска механизмов устойчивого развития.

Основными задачами исследования, на основе поставленной цели, являются:

1. Выбор базовой системы экологической сертификации для применения в стратегии УРТ на муниципальном уровне.
2. Предложения по доработке системы для учета особенностей социально-экономического развития конкретного муниципалитета
3. Внесение предложений по созданию гибкой системы экосертификации, с помощью которой была бы возможна массовая оценка недвижимости на муниципальном уровне с учетом всех проблем и различий муниципалитетов.
4. Выработка предложений по базовой системе экологической сертификации в рамках стратегии устойчивого развития территории муниципалитета.

Сегодня во всем мире существует довольно много систем экологической сертификации. Самыми распространенными из них являются:

1) BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) — система добровольной сертификации энергоэффективных зданий. Появилась в Великобритании в 1990 г. В настоящее время по ней сертифицировано около 117 тыс. объектов недвижимости. Особенностью этой системы является собственная программа обучения «зеленых» независимых оценщиков. В процессе обучения оценщики осваивают навык проведения оценки по всем категориям и подачи отчетности для получения сертификата. У клиента есть право привлечения эксперта уже на этапе проектирования объекта. Особое внимание BREEAM уделяют оценке факторов, которые напрямую влияют на комфорт и здоровье людей. Также особенностью является наличие категории «транспорт» среди критериев оценки.

2) LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) — программа сертификации зданий, признанная и наиболее узнаваемая во всем мире. Действует с 1993 г, разработана Советом по экологическому строительству США (USGBC).

Для получения объектом сертификата системы LEED, застройщик должен соблюсти следующие условия:

— обеспечение минимальных требований к программе строительства LEED;

— выполнение обязательных требования системы сертификации LEED;

— девелопер должен набрать не менее 40 баллов по разным группам требований системы.

3) В 2009 г. в Германии берет свое начало система экологической сертификации DGNB, по стандартам которой, на данный момент, сертифицировано около 700 зданий. Принципиальным отличием от других систем сертификации является то, что DGNB оценивает жизненный цикл здания, позволяя оценить функционал здания на 50 лет вперед. С помощью такой методики, девелопер имеет возможность еще на стадии проектирования здания понять, какой путь и какие материалы обеспечат ему наибольшую экономию в процессе эксплуатации здания.

Во многих западных странах, стандарты «зеленого» строительства существуют уже довольно давно, а именно  начала 90-х гг. Уже более 25 лет США и Европа успешно применяют экостандарты при строительстве зданий и не собираются останавливаться. В России эта тенденция только набирает популярность, и эта тема довольно долго оставалась не изученной.

Адаптировать зарубежные системы экологической сертификации, такие как LEED, BREEAM для российских условий невозможно, в силу того, что их стандарты существенно не соответствуют отечественным нормативным документам. В частности, некоторые требования вышеперечисленных систем намного более лояльны, чем нормы, действующие в России. Именно поэтому, в наши дни ведутся активные разработки наших собственных «зеленых» стандартов, которые основаны на принципах проектирования, действующих у нас в стране.

Созданием и разработкой «зеленых»стандартов в нашей стране занимаются следующие организации:

1) НП «АВОК»;

2) ГК «Олимпстрой»;

3) Совет по экологическому строительству (RuGBC);

4) ФГУ «Центральное бюро информации Минприроды России»;

5) НП «Совет по «зеленому» строительству» при Союзе Архитекторов России.

Все стандарты, которые разработаны данными организациями, применяются только на добровольной основе, также, как и за рубежом. Кроме того, несколько лет назад, в России был принят обязательный нормативный документ, в котором описаны все экологические требования к зданиям ГОСТ Р 54964-2012.

Основными существующими на сегодняшний день системы сертификации «зелёного» строительства в России являются:

— Олимпийский «Зеленый» стандарт;

— СТО НОССТРОЙ 2.35.4–2011;

— ГОСТ Р 54964–2012.

Система сертификации должна иметь добровольный характер, а именно, если собственника не устраивает размер налога на недвижимость и есть желание его понизить, то ему необходимо провести некий апгрейд объекта недвижимости, направив все изменения на снижение вредных выбросов здания и улучшение его окружения в рамках требований утвержденной системы, и подать заявку на оценку независимому «зеленому» оценщику.

Оценщик осуществляет процесс сертификации объекта недвижимости и по итогам выставляет балл и уровень сертификации, который прописан в Решение Совета депутатов по вопросу установления дифференфированых ставок. Далее уже налоговый орган выставляет собственнику сумму налога с учетом понижающих или повышающих коэффициентов.

Чем больше сумма баллов, тем выше уровень сертификата и ниже налоговая ставка.

Системой «ЭкоСтандарт» охватываются различные типы проектов:

1) Новые здания;

2) Существующие здания;

3) Коммерческие интерьеры;

4) Жилые дома, коттеджи;

5) Развитие территорий.

Система является рейтинговой. Исходя из количества набранных баллов, здание может получить рейтинг.

Процесс оценки и сертификации является комплексным. Здание должно соответствовать набору требований, называемых «пунктами». Все пункты (могут различаться в зависимости от особенностей муниципального образования, типа проекта) сгруппированы в разделы:

1)    Борьба с загрязнением окружающей среды;

2)  Энергетика;

3)  Эффективное управление застраиваемых территорий и экология;

4)  Транспорт;

5)  Водообеспечение;

6)  Материалы;

7)  Отходы;

8)  Здоровье и социальное благосостояние.

По системе «Экостандарт» сертифицируются только здания или интерьеры. Какой-либо материал сам по себе не может получить сертификат, однако его применение может способствовать присвоению сертифицируемому зданию определенного количества баллов.

Предложения для внесения в базовую систему экосертификации учета проблем муниципалитета.

1) Исключить все несоответствия и противоречия из нормативных документов в области строительства и «зеленых» стандартов в России;

2) Следует доработать нормативную и методическую базу таким образом, чтобы по каждому критерию оценки «зеленых» стандартов существовало четкое понимание методики оценки;

3) Разработать методические материалы для подготовки оценщиков-экспертов  в области «зеленого» строительства;

4) Исходя из положительного зарубежного опыта наиболее применимых в мире систем оценки (LEED, BREEAM, DGNB, HQE), следует добавить к списку критериев оценки такие категории, как «транспортная система», «здоровье и экологическое благополучие» и др.

5)        По примеру стандарта DGNB следует разработать методику оценки жизненного цикла здания, позволяющую ещё на стадии проектирования оптимизировать добиться наилучших результатов с точки зрения экономичности и экологичности.

6)        Следует адаптировать Олимпийский «зеленый» стандарт и систему СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011 для производственных зданий, а в стандарте ГОСТ Р 54964–2012 разделить требования для разных типов зданий.

7) Также стоит расширить область применения отечественных стандартов, дав возможность массовой сертификации недвижимости. Создать бальную систему, которая позволит управлять недвижимостью на муниципальном уровне. Связать то, как объекты недвижимости в определенном муниципальном образовании влияют на окружающую среду. Связать налоговую ставку и бальность. Чем выше негативное воздействие на окружающую среду, тем выше налог. Если собственник не хочет ничего делать для того, чтобы уменьшить негативное воздействие на окружающую среду, то его налог будет расти и наоборот.

Литература

1. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2010. -356 с.
2. Коростелев С.П. Проблемные вопросы налогообложения и оценки недвижимости. Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», №6/2010, с.6-13, URL: http://cyberleninka.ru/article/n/problemnye-voprosy-nalogooblozheniya-i-otsenki-nedvizhimosti-1
3. Коростелев С.П. Кадастровая оценка. Итоги. URL: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf

Literature

1. Korostelev S. P. Cadastral valuation of real estate: textbook. — M.: Maroseyka, 2010. -356 PP.
2. Korostelev S. P. Problematic issues of taxation and valuation of real estate. Journal «Property relations in the Russian Federation», No. 6/2010, pp. 6-13, URL: http://cyberleninka.ru/article/n/problemnye-voprosy-nalogooblozheniya-i-otsenki-nedvizhimosti-1
3. Korostelev S. P. Cadastral valuation. Overall results. URL: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf